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王议平:楼市何方去 潮涌大江流

2017-04-01 来源:0746房产网
 
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厦门点创机构 策划总监 王议平


楼市热潮全国席卷 新政调控利剑高悬

2016年4季度开始到2017年伊始,短短几个月,房地产市场可谓浪起波涌,变幻难定,风情万种。

首先,房地产市场如同中国人对一年一度春节热情一般,春节前后数月,可谓“涨声连连,热情高涨”,全国大多数城市都,尤其1、2线城市,价格飙升,成交量齐飞,而后,这股浪潮开始向3、4线城市城市蔓延,如桂林市万达以及几个大企业,都紧急通知旗下各楼盘,3月开始,各楼盘调价300-1000元/平不等。

永州房价相对较为温和,各楼盘价格变动不大,但是成交量迅速放大,零冷两区,部分楼盘春节期成交量以翻倍计,连一直以来永州房地产销售第一困难大户东安,终于也迎来了春天,成交量超出想象的大爆发。

在房地产市场浪潮愈演愈烈之时,国家新政调控也愈来愈严,3月中下旬后,调控开始迅速向2、3线乃至4线城市蔓延,并且相较以往政策,更加严格——限购限贷限价之外,利率提升预计也不远将至。

浪潮遇堤坝,楼市将去往何方,又成为每一位购房者心里的一道难题。那么,房地产到底将怎么走?我认为,首先我们得清楚房地产上涨的原因。


强劲需求、调控政策、外汇管制与货币超发共同造就楼市热潮

首先需求或者供需的不均衡是核心点。中国的房地产发展真正算起来,也就20来年的时间,城市化进程也仅仅完成一半左右,中国的特有国情制度——乡镇与城市,城市与城市之间,资源的倾斜差距巨大等等原因,整体上看,对房地产尤其是一些有特别资源的城市,需求还是非常非常强劲的。这个基本点的存在,就决定了但凡市场出现一个导火索,如购房政策放松、利率降低或者货币超发、投资无门等,都会急剧引起楼市浪潮。

第二就是地方政府调控政策推波助澜。目前,20多个楼市重点调控城市,今年房价调控的目标,都是让房价不能涨,所以它们在调控上其中很重要的一条,就是在限制价格上做文章。其结果就是压制了新房入市量及价格,让新开盘楼盘价格,和周边二手房价格存在落差。最终演化成现在新开一个盘,购房者“买到就是赚到”。房子卖一套抢一套,这不仅是1线城市这样,其它城市也是一样。另外,限购限贷政策在局部城市的实施,也产生了较大的外溢挤出效应——即将需求向关联城市转移,就如同浪潮扩散一样。这也是近期房价从1、2线向3、4线层层传导的一大原因。

第三个原因是外汇管制。去年在外汇管制之前,尤其是美国持续加息预期下,国内有大量热钱投资到海外,资本在外逃。结果中央政府后来在外汇政策上“急刹车”,把对外投资的门关了。投资购买海外房产的老百姓都傻眼了,这股热钱就被迫回来了。回来后国内还有什么好的投资机会?也就只有房地产。而且这笔热钱都“比较聪明”,在重点“围剿”20个楼市调控城市,进而以点带面,推动了整个市场的上涨。

第四个原因则是货币超发。我们可以到,这些年来,我们的货币发行量都非常大,统计来看,10多年时间里,总货币的增长量10来倍,比房地产价格的增长量还要多。国家“大投资大印钱”,货币自然就会贬值,自然会造成物价、房价上涨。另一方面,面对货币贬值造成的恐慌,我们的投资渠道实际上很少,原先红火的高收益互联网金融产品又出了问题,理财收益也是越来越低,看来看去也就买房投资最靠谱,所以也就双重推升了房地产的上涨。

政策调控短期有影响  长期市场看涨

目前,已经有20多个城市出台了房地产调控政策,预计后期还会持续增加。调控政策涉及限购、限贷,以及预计将会升级的提高利率等方面。整体上看,严格的房地产政策,主要在于控制需求。但是,我想说的一点就是,需求就如同潮水,以上说的各种因素,就如同推动潮水的风,潮水还在,风也还在,只是筑堤坝,能不能长久的阻挡潮水呢?我认为可能性不大,更可能的是把水越蓄越多,越积越深。实际上,房地产市场到目前为止,已经经历过了很多轮调控,最后的结果都是水涨船高——调控一放松,立刻报复性上涨。

当然,全国楼市或者局部调控城市,在严厉的购买准人门槛限制下,房价也好,销售量也好,一段时间内,应该会有所放缓或者下降,但我认为幅度都比较有限,而且长期还是看涨。

价值低洼、城市发展与稀缺性  共同支撑永州房价

这次的国家调控,并不是一刀切的模式,主要是针对房价上涨较快的城市,整体上,对于3、4线城市,还是鼓励去库存为主。永州作为全国3线乃至4线城市,由于泡沫小,城市发展空间大及发展不均衡性严重等原因,整个房地产市场支撑力还较强,表现在以下几个点:

整体上看永州泡沫小,价值低洼。永州零冷两个区,零陵区整体均价也就3000多点每平;冷水滩区河西4000元/平的均价都不到,河东区域较高,应该在4500元/平左右。这个价格可能和前几年相比,涨了不少,但是我们放在全国范围来看,比很多县级城市都要低不少,根本没有泡沫,也就不存在下降的空间。

城市发展空间大,后劲足。永州目前的城市化率40%都不到,经济发展增速很快,我们没理由相应,在一个经济快速发展的初级城市,一切都在发展、上涨,而单独要求城市发展最重要的一块,房地产下降,这是没有依据的。而且,永州的房地产还处于初步发展阶段,后期的房地产开发,肯定会更讲究品质,更注重相关配套、环境的提升,简单说就是产品更好。更好的商品、服务,肯定要求更好的价格,这个是基本的经济规律。
        稀缺性支撑房产价值。我这里要说的稀缺性,主要要说的就是河东区域,因为目前永州房价可以说得上略高的,也就是河东区域。河东很小,我们走一圈就会发现,作为永州最适合居住的城市中心,整体上就2-3条街,最远永州大道到市委中心区,只要不超过10块钱的打的费,这个范围在很多的城市绝对是中心的中心,寸土寸金。你说,这么小的一个区域,房子能不稀缺,价格肯定比其他区域要高,而且再高,都有足够的支撑。我们点创地产在河东有10来个项目,可以说,这个区域的项目基本不愁卖,而且17年上半年,整个市场基本就没新房源供给,以后也没多少房子卖。因为房子或者说土地,和其他商品比,最大的一个属性就是稀缺性,用一块,少一块,所以,这个区域房子价格还会涨,因为有公园有江有教育资源又在中心,未来供给量却越来越少。其实任何一个城市的房子都是这个道理,没有特别资源、偏远的地方可能会有价格变动,但是中心区域,由于供需的天然失衡,只要经济在发展,永远都会上涨。

 

所以,我认为,无论现在调控政策如何热闹,也就是暂时控制房价过快上涨,避免其过于脱离经济轨道。事实也是如此,调控从来没有说要降房价,而是要控制房价过快上涨。而只要推动房价的几个基本因素在,长久来看,房地产的时代还很长,上涨的路也还长。


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