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张东:公寓要不要买?

2017-09-19 来源:0746房产网
 
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由于很多城市限购限贷,不少持币购房者买不到房进而忧虑,甚至急躁,如此之下有很多购房者考虑是否买公寓,前段时间长沙二环某公寓精装开盘8千左右,很多之前去长沙的购房者询问是否值得入手?

 

那么,公寓要不要?

 

先抛开目前一线城市限购限贷政策,而经济低迷下的三四线房地产业不断飙高的话题,只谈公寓本身的投资价值。过去强调在周围配套与环境相同的条件之下,住宅明显优于公寓的投资效果。按照常规的政策估算一下,公寓的回报大概只相当于住宅的七分之一到十分之一之间。这个十分之一到七分之一之间的投资效果是非常差的,而实践也能验证这种估算。

 

过去很多买了公寓的人发现和周围的住宅相比,回报率非常低,长的非常慢。但有一个计算方法的问题,我们强调资源的回报率。而不仅仅是一个价格涨幅的问题,要知道中间是怎么算的,但是大部分买公寓者通常忽略了这个问题,搞不清楚里边的事。

 

公寓投资的三个结论。

 

第一个结论,公寓的投资回报率是远远比不了住宅的回报率,公寓只相当于住宅的十分之一到七分之一之间,

 

第二个结论,如果实在要买,就买北上深和核心城市,当住宅实在买不成的时候,不得不买公寓的时候,买比不买强。

 

第三个结论,北上深的公寓投资效果要明显强于二线以下的城市,很多人对老家有一种情结,总想把根留住,但是相对封闭落后的区域,家乡住宅的回报率是极低于北上深公寓的升值速度。

 

第一个问题分析,为什么公寓的投资回报低,首先从财务分析上讲了三个方面。

 

第一点就是关于首付的问题,住宅首付在大多数情况下是30%而公寓首付是50%,从杠杆回报的角度,住宅回报已经相当于公寓回报的167%。也就反过来说公寓只有涨到住宅的160%,才能把这种回报抵平,这就是杠杆回报带来的影响。所以说首付多少对整个资源配置的影响就是多大。

 

第二点公寓贷款的期限是十年,而住宅通常是三十年。信贷的时间长短不一样,使用的结果也不一样,这比较起来麻烦,但是我们可以简单化,就把它简单理解为,一笔钱借给你用十年和一笔钱借给你用三十年,这个问题表面是一到三倍,把这两重因素合在一起,那么住宅的回报实际上已经相当于公寓的五倍左右。假定同样贷一百万,公寓的本息十年内要还清,而住宅的本息三十年还清。

 

第三点,住宅每年的还本相当于公寓每年还本的三分之一,这样就节省了大约三分之二的资金,这三分之二自己在我们手里,可以继续投资运用产生价值。加上这一点因素的影响,投公寓和住宅不再是一倍和五倍之间的关系了,可能就上升到一比七、一比十这个关系,所以,在现行政策不变情况之下,公寓的回报只相当于住宅的十分之一到七分之一这个样子。

 

除了这三点分析之外,公寓物业持有成本高,它属于商业项目,所以使用的也是商业用水商业用电,另外,这个税收当中有土地增值税,还有个房产税,这两项是逃不掉的。另外物业收费也比住宅物业费要贵,这四个方面影响持有成本,那么加在一起又产生了比较大的影响。

 

还有其他一些缺陷,比如说,公寓多出租少自住,出租多就牵涉到安全问题,现在新公寓一般都不允安装煤气,也不能使用灌装煤气,没有煤气的话,生活上有很多不便利,最重要的是。公寓不对应学区,不对应学区,孩子没办法落地读书,上学就就是个问题。

 

还一个公寓的物业管理,由于公寓有经商、办公、各种培训班的,那么卫生、人员进出等管理要麻烦一些,所以公寓相对而言要混乱一些。

 

当前公寓购买政策不变就不要买,如果以后公寓贷款也可以贷三十年,或者公寓的首付也降低到30%,那可以考虑。

 

开篇特别强调了一个前提,我们先不管政治、经济、形势、限购限贷的这种变化,只说住宅和公寓之间回报的差别,但是大政策高压之下,不管不理是不行的,否则就是掩耳自欺,不断高压下的新政,可能会裂变房地产业,造成新政下老问题。

 

这是逻辑也是规律。

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