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2017年永州市房地产市场形势通报

2018-03-02 来源:0746房产网
 
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2017年,在全国房地产市场下行趋势的情况下,我市坚持以推进房地产供给侧结构性改革为主线,统筹推进去库存和防风险,着力实施因城施策建立房地产平稳健康发展长效机制。全市房地产去库存工作成效显著,房地产市场形势总体呈平稳健康发展的良性态势,但也存在着一些问题和困难。现将2017年的房地产市场形势通报如下:

一、2017年房地产市场的基本情况

2017年,全市商品房销售大幅增长,房价基本平稳,商品房库存与去化周期明显下降,房地产开发投资回升。

图1:2016年与2017年永州市供销和库存情况对比图

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(一)全市商品房供应情况。

2017年,全市批准商品房预售面积436.53万平方米,同比下降20.34%;其中住宅面积353.96万平方米,同比下降17.29%;非住宅面积82.57万平方米,同比下降31.22%。中心城区批准预售面积204.1万平方米,同比下降27.44%;其中住宅面积162.91万平方米,同比下降24.3%;非住宅面积41.19万平方米,同比下降37.68%。

全市商品房供应与去年相比总体上下降(-20.34%)。从各县区来看,11个县区中,有3个县区商品房供应量与去年相比上升,分别为江华县(49.91%),新田县(26.33%),宁远县(26.05%);有8个县区供应量下降,下降幅度较大的是江永县(-67.91%),双牌县(-65.03%),蓝山县(-54.15%)。

表1:2017年永州市新建商品房供应情况

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图2:2016年与2017年县区商品房供应对比图(单位:万㎡)

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(二)新建商品房销售情况。

2017年,全市新建商品房销售595.3万平方米,同比上涨57.7%;其中住宅550.36万平方米,同比上涨57.13%;非住宅44.94万平方米,同比上涨61.48%。中心城区新建商品房销售面积239.27万平方米,同比上涨31.68%;其中住宅216.61万平方米,同比上涨26.95%;非住宅22.66万平方米,同比上涨104.51%。

2017年,全市商品房成交大幅增长,创历史新高。从全省各地州市来看,我市的商品房销售总量居中,全省排名第六位(595.3万平方米);销售量增幅位居前列,全省排名第三(57.7%),排名第一的是邵阳市(92.5%),排名第二的是湘潭市(69.0%)。从全市各县区来看,11个县区中,有10个县区的销售量较去年上升,销售量较大的是冷水滩区(155.46万平方米)、东安县(87.44万平方米)、零陵区(83.81万平方米);销售量增幅较大的是宁远县(220.85%)、新田县(219.19%)、双牌县(148.14%);销售量下降的是道县(-16.55%)。

表2:2017年湖南省商品房销售情况表

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 表3:2017年永州市新建商品房销售情况

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图3:2016年与2017年县区商品房销售对比图(单位:万㎡)

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(三)房价基本平稳。

2017年,全市新建商品房住宅均价为3513元/平方米,较去年同比上涨3.11%,环比上涨0.54%,低于全省新建商品房住宅均价5269元/平方米,在全省排名靠后。中心城区新建商品房住宅均价为4043元/平方米,同比上涨8.74%,环比上涨0.45%。其中中心城区新建商品住宅单价最高的小区是金盘世界城,均价为5854元/平方米,最高价为6998元/平方米;别墅单价最高的小区是加州小镇,均价为11813元/平方米,最高价为14158元/平方米。全市新建商品房住宅均价总体平稳,同比有所增长,环比有所下降。达到了全市商品住宅均价涨幅控制在7%以内的全面深化改革目标。

从全市来看,11个县区中,有8个县区的商品房住宅均价较去年上升,增幅较大的为祁阳县(17.19%)、零陵区(11.69%);有3个县区商品房均价较去年同期下降,分别为江永县(-12.06%)、东安县(-5.18%)、双牌县(-5.00%)。各县区商品房住宅均价排名前三的为冷水滩区(4247元/㎡)、祁阳县(3913元/㎡)、零陵区(3641元/㎡)。

表4:2017年永州市新建商品房住宅均价情况表

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(四)商品住宅库存与去化周期明显下降。

截止今年12月底,我市商品房库存为603.43万平方米,较2016年底的库存839.01万平方米下降了28.08%;其中住宅库存为370.8万平方米,较2016年底的库存633.73万平方米下降了41.49%。按照最近12个月月均销售速度测算,截止12月底,我市待售商品房(指累计已办理预售许可但未销售的商品房)库存去化周期为12.19个月,较2016年底缩短14.49个月;其中住宅去化周期为8.10个月,较2016年底缩短了13.66个月;非住宅去化周期为62.03个月,较2016年底缩短了26.45个月。我市中心城区商品房库存去化周期为17.89个月,较2016年底缩短了8.09个月;其中住宅库去化周期为13.30个月,较2016年底缩短了7.37个月;非住宅去化周期为61.71个月,较2016年底缩短了46.32个月。

2017年,我市去库存政策持续发力,去库存成效显著,商品房库存和去化周期明显下降。从全市来看,11个县区中,库存总量较大的是冷水滩区(194.87万㎡)、零陵区(161.82万㎡)。商品房住宅去化周期较大的是零陵区(16.25个月)、冷水滩区(11.61个月);住宅去化周期较小的是江永县(1.96个月)、宁远县(3.35个月)。按照住建部和国土部2017年4月1日发布的联合声明,我市商品房住宅去化周期均在合理区间,提前达到了我市商品房住宅去化周期控制在18个月之内的全面深化改革目标。这项工作列为省政府2017年综合督查中发现的先进典型经验向全省推广。

表5:2017年永州市商品房库存情况表

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图4:2017年永州市商品房库存走势图(单位:万㎡)

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图5:2016年与2017年县区库存对比图(单位:万㎡)

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(五)房地产开发投资回升。

2017年,全市房地产开发完成投资112.55亿元,同比增加17.89亿元,同比增长18.9%,增幅在全省排位第三。

(六)房地产贷款快速增长。

一是房地产贷款增长明显。截至12月末,全市房地产贷款余额310.83亿元,较年初增长96.74亿元,同比增长45.19%,高出各项贷款同比增速22.27个百分点。二是房地产开发贷款增速全年高位运行。截至12月末,全市房产开发贷款余额为48.79亿元,比年初增加21.75亿元,同比增速80.50%。全年开发贷款新增额比去年同期增加14.34亿元。1-2月的同比增速一直保持在80%以上的高速运行;全市土地储备贷款余额2.17亿元,比年初减少2.65亿元。三是个人住房贷款增长迅猛,增量增速再创新高。受财政部50号、87号文件的影响,全市金融机构对非真实性的政府购买服务项目信贷投放计划进行了大规模限制性终止,信贷投放方向转变到去虚向实的实体经济和产业。国有商业银行信贷有意向符合政策条件的个人住房贷款倾斜,全年个人房贷增长迅猛。截至12月末,全市个人住房贷款余额(不含住房公积金贷款)为231.14亿元,比年初增加73.35亿元,同比增速46.49%,增量增速再创新高。

(七)房地产税收稳步增长。

2017年,全市房地产业税收为23.09亿元,比上年增长27.11%,其中房地产开发经营税收18.73亿元,比上年增长22.17%,占房地产总税收的81.12%。

(八)土地供应量价齐升。

2017年,市本级(含冷水滩区、经开区、零陵区)共公告招拍挂出让成交土地39宗,成交面积2058.5亩,同比增长77.28%;总成交金额21.89亿元,同比增长95.8%;平均单价为106.34万元/亩,同比上涨10.45%。其中房地产开发用地成交28宗,面积为1339.14亩,同比增长71.38%;成交价为20.66亿元,同比增长98.46%;平均单价为154.28万元/亩,同比增长15.81%。

二、值得关注的几个问题

目前,我市房地产市场仍存在一些问题,值得关注。一是城市分化现象突出。中心城区(含冷水滩、零陵、经开区)库存总量依然较大(356.69万平方米),商品房去化周期为17.89个月,处于临界水平;商品房住宅去化周期(13.3个月)仍高于12个月。其它9个县区商品房住宅去化周期都已降至12个月以内。目前库存商品房70%以上为品质不高的历史性房源,低品质的历史性房源去库存压力较大。二是非住宅商品房供应过剩,去库存压力较大。2017年,全市商品房非住宅供应总量为82.57万平方米,销售总量为44.49平方米,非住宅明显供应过剩。2017年,全市非住宅库存总量为232.63万平方米,非住宅去化周期为62.03个月,较2016年底缩短了26.45个月。非住宅库存依然较大,去化周期依然较长。主要原因是电商对实体经济冲击较大,再加上部分房地产开发商自持商业面积致使非住宅库存较高。三是部分区位优势较好的楼盘房价上涨压力较大。近几年来,我局按照住建部的要求严控房价,实行一房一价的预售许可制度。2017年,达到了全市房价涨幅控制在7%以内目标。但随着我市城镇化水平的提高、城市环境进一步美化,农民进城购房、外出务工人员返乡置业购房、城市居民改善性购房、80后90后成家立业购房等刚性需求仍较旺盛,房价上涨压力较大。四是房地产市场违规现象及风险依然存在。部分楼盘存在误导、炒作、虚假广告、捂盘惜售等行为,部分楼盘借去库存补贴政策的“东风”制造房源紧张气氛,哄抬了房价,损坏了消费者的权益,扰乱了房地产市场;部分县区商品房合同网签、二手房合同网签、抵押合同网签、租赁合同网签备案工作滞后,不利于房屋交易管理工作的开展;除宁远、江永等县外,中心城区和其他县都没有实行预售资金监管,同时二手房交易资金监管工作滞后,造成房地产交易风险,不利于房地产市场监管。

三、下阶段房地产市场发展研判

2018年,我市将坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”这个定位。进一步深化房地产供给侧结构性改革,坚持以“三去一补一降”为重点,不断提高供给质量和效益;注重去库存和防风险双管直下、两手发力,把拓需求与控供给、去库存与促进人口城镇化结合起来;进一步加强房地产市场监管,规范房地产市场,切实稳定商品房住房价格,促进房地产市场平稳健康发展。预计2018年永州市房地产市场呈现以下发展趋势:

一是房价总体平稳。随着“一房一价”预售许可政策的持续调控,我市房地产市场将保持基本稳定,房价总体平稳;部分区位优势较好的楼盘房价仍有一定的上涨,但总体上涨幅度不大。

二是商品房销售增速将放缓。2017年,在我市去库存政策持续发力的效应下,商品房库存得到了有效的缓解。部分县区的商品房库存基本消化,房源减少,再加上商品房供应在2018年不会出现较大的波动,预计商品房销售增速将从高位回落;另外受去年同期高基数等因素影响,可以预见全市商品房销售增速将放缓。

三是商品房库存继续下降,非住宅依然是去库存难点。我市去库存政策持续发力保持住商品房不错的成交量,库存继续下降将是必然结果。但非住宅商品房受“电商”扩张及实体经济不振等双重影响需求低迷。自去年以来,我市商品房非住宅库存面积一直保持在200万平方米上下,去化周期虽大幅度下降,但非住宅依然是去库存难点。

四是改善型需求将向个性化、多样化转向。随着我市“六大战役”的强力推进,城市环境进一步改善,城市品位进一步提升,特别是一批品牌房企进驻永州房地产市场,将进一步挖掘改善型需求潜力,市民对小区的环境配套、智能服务、物业管理、户型设计有了更高的需求。充分发挥永州的文化与生态优势,打造“绿色、生态、环保、宜居”房地产品牌,将成为永州房地产业的发展方向。这将引领人们对房地产的需求由模仿型排浪式需求向个性化、多样化消费转向。

五是推行租购并举住房制度,打造租赁监管平台。按照中央及省委、市委关于加快建立多主体供应、多渠道保障、租售并举的住房制度要求。我市将着重发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化的住房租赁企业发展,尽快完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。与建行进行战略合作,打造住房租赁监管服务平台,培育搞活永州房屋租赁市场,规范房地产租赁中介市场。

注:此文所指的中心城区统计范围含冷水滩城区、零陵区,其中冷水滩城区统计范围含永州经济技术开发区。


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