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张东:三维购房体系新解

2018-06-04 来源:0746房产网
 
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前序

每个时代都有一些大是大非的东西影响着我们,战争期间保存有生力量打持久战是第一原则,解放初期打破封锁自我发展是第一要素,不惜代价攻克原子弹、炼油、炼钢,改革开放后生产力是第一原则,那个时代能够扩大生产的都是英雄,2000年中国互联网发展迅猛,网购改变购买习惯,很多人凭此赚得人生第一桶金。

时代在移动,财富也在转移,站在时代的十字路口,如何选择新的格局?方向不对怎么做都是白搭,俗话说,男怕入错行,女怕嫁错郎,大方向不对南辕北辙,通往春天的房子,没赶上的,一辈子也未必能够到达目的地,房子包含的幸福与艰辛甚至影响三代人。

 

一、杨红旭与欧神、财上海、董藩

杨红旭老师是上海易居房地产研究院的副院长,已开班购房讲习班一十三次,杨老师说我是他的课程听得最多的学员,没有之一。我每次听完必做功课,一是自己希望学有所思、学有所得总结一下,二是有总结、有对比才有新发现,功课多次发表在媒体上,供网友参考,两次杨老师在其微信微博公众号的转发。

 

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杨红旭

 

今年杨老师只办二次讲习班,5.12是今年的头班,我甚至没参加在深圳举办的5.11定位日,今年5.11是中国第一次以定位日的形式面向全国的定位企业家和定位研究者分享定位知识和案例复盘,组织者深圳火种创始人盘子微信邀请,鱼与熊掌之下还是参加三维购房体系讲习班。这次课程既是复习也是深化理论的精髓,杨老师全情投入,我看图看数据听得津津有味,新思考新所得故而再次提笔总结。

      杨老师是房地产界勤奋的的小蜜蜂,微博、微信、问答、小密圈笔耕高产,杨老师爱写,粉丝们爱问,一问一答,老杨粉丝高达87万,是我四大关注的地产老师之一,另外三位分别是欧神、财上海、董藩,三位上海,一位北京,但都是以全国视野看楼市,各自优点形成理论体系.

欧神以经济学知识的财富论早已在圈子内开宗立派被封为神,早期其杠杆最大化操作是手法让很多初级房产投资者迅速从0到A8。

财上海的“京沪永远涨、一印解千愁”吊打屌丝的大白话引爆大家对以房子为中心背后的财富现象,令人反思,誉毁参半,悟透者财富自由,反之咬牙切齿,人称“微博不识财上海,就称大V也枉然”。

董藩几年前的“京沪80万/㎡”言论一出,全国一片哗然口水谩骂过顶,看涨风格如任大炮一样坚持不懈。

 

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董藩

 

二、经济学的精髓

我从事房地产,但我研究的是定位理论,并把它运用到企业战略、品牌打造、日常运营当中,定位理论在上世纪60年代诞生,经过半个多世纪的不断创新,在世界范围内被大量企业和品牌实践运用,取得了颠覆性的成果,定位理论也得到了主流商学院和营销界的认可和推广,并被评为有史以来对美国营销影响最大的观念。

创立于深圳的天图投资,已有16年的投行历史,运用定位理论专注于消费品投资,取得了不菲的成绩,连续蝉联最佳投行等称号,天图长期护航周黑鸭、八马茶叶等品牌。

天图投资的首席投资官冯卫东先生是深圳天问学会的理事长,带领学会成员研读定位理论、精益创业、商业模式、创新理论等多维学科知识,学会以张五常先生的经济学为研读中心,推崇张五常先生的自由经济理论,自由讨论经济学之下的多维学科,以此验证投资、创业、品牌打造、企业运营等实践成果的全过程。

为此,我写过一篇天问年会的感受,经济学背后的多维学科是科学之道,以科学之道看任何问题,都很好解释,经济解释这本书是天问学会会员必读书之一。

经济学的基本是一切都是成本,把一切产品配件放大再放大,最终都是成本,理解成本的构成原理,就能洞察市场根本,理解价格的波动,不至于人云亦云仓促跟风。

经济学的核心精髓就是舍得放弃,即使一个国家角度,也不可能得到全世界所有的资源,舍得放弃自己的资源交换他国资源,欧美先行天下,造就了大英帝国全球日不落,德国放弃海军成就机械化顶尖部队,日本脱亚入欧全面西化实现改革,成为东亚最强大的现代强国。2500年前的孔子告诉人们,“逐二兔不得一兔”,放弃一兔才能得一兔,想要全部,越是难以得到。清朝封疆闭关,西方列强用炮火轰开清大门,强迫清政府打开通商口岸,到八国联军入侵北京时,中华受尽侮辱,民不聊生,同时也是中国人正式到接触西方经济学,交易大于0。

经济学中心思想就是交易大于0,只有交易,以物易物,方有各类商品东南西北大流通,促进各类产业配合流通、促进交易、增强经济效率而产生的大于0的经济成果。

张五常先生的经济学知识哪怕你只过一遍,不至于对高速公路节假日是不是免费而愤愤不平了,也不会再对国家养老等问题而困惑了,以至于房价再涨50%还是100%不再疾呼忧天下了。

 

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右一盘子、右二冯卫东、左一刘宏

 

三、GDP与货币M2

国家近几年力保的6.5% GDP,曾经历史最高14%,对应GDP的增长就是印钞增量满足市场需求,但政府这些年印钞增量很神秘,究竟多少谁也说不清,印完之后的货币洪水滔天注入到整个经济大海中,形成增长增长再增长的循环中,资本红利一片狂欢,中国在实现全球第二大经济体的欢天喜地之间,巨大的红利惠及到国民生活中的点点滴滴,消费档次不断提高。

当然这么多年政府政策管控厉害,不让资本流入到鸡蛋、大米等民生产业,没有疯狂暴涨,巨大的资金总要在某个领域沉淀下来,体现财富价值化,否则努力之后的结果在哪儿呢?房地产无疑是最好最后的承接物,要涨一起涨,一条船上满是富豪大家相安无事。

1979年中国GDP4000亿,2017年中国GDP82.7万亿。

2017中国货币供应量167.7万亿,同比增值8.2%,比GDP高。

2017年中国70城房价同比上涨30%。

货币是房价的推动力。

除非,货币每年少发行10%,比如每年比GDP同比少。除非,实体企业借款比房地产开发或买房借款更容易,比如一家在车库注册的一人企业能够轻松借贷到的款有同城一套房子那么多,实业兴邦之下,那么房价向下完全有可能。

当然实体向上仍然需要更多有利的土壤。

资金如一头吃不饱的怪兽,游走在没有暴涨过的城市,找到时机闯入楼市搅得天翻地覆。

一分钱纸币的使用已经被一元纸币替代了(100倍差),现在现金的使用已经被电子支付替代了,更加感觉不到货币的倍差,房价这30年倍差的厉害,实际上就是货币的倍差。

持续30年上涨的房价,以及看不到房价停止上涨的可能性,越来越多的人看到房价上涨的巨大红利,投奔到楼市里去了,实业家苦涩尴尬,所有的劳累抵不上买房人的涨幅利润,绝望之下,一咬牙转身也加入购房大军去了。

 

四、购房逻辑

任何一个行业,必有其运作体系,房地产业的体系政府管政策体系,开发商运营开发,消费者选择购房,三者形成一个完整的房地产产业体系,这个完整的房地产产业体系从规划到开发销售三方得益方为良性运作,所以,从购房者角度看购房这一块,得益的结果就是优化购房思路更大升值保值甚至避免购房损失。

在阐述购房三维体系之前,我们先思考一下,为什么要买房而不买别的资产?投资买房的实质是看涨,那么房价上涨的原因是什么?房价还会大涨吗?房价会大跌吗?

在过去的30年,投资房子的复合收益是12%为整个中国最大的收益行业,北上广深的收益更是达到了19%,过去20年全国年增幅超过22%,北上广深更是达到了一个令人瞠目结舌的数字,30%以上!其暴利程度远超任何行业的想象,行业的寡头再伟大,那么大树底下必然寸草不生,而房地产是普世财富,从北上广深到五六七八九线房地产都升值了。多少人奋斗一生依然不能在北上深拥有一套120平舒适的房子,多少人因为拥有多套大房子实现生活工作财富自由,这就是为什么你要买房的理由。

结婚要婚房天经地义,房子旧了要换新的,儿女们给父母颐养天年、生了二胎120平的太小了要换个180平大的,儿女们长大了要自由生活,想单独居住追求更独立的生活,消费升级生活升级想到自己想去的地方度假,这些都是刚需购房的需求,也是投资的潜在需求。

手上有点闲钱,也看到了住房这些年的升值,想投资一套保值增值,但心里没谱,身边的朋友有看涨也有看跌的,“不知道以后房子是涨还是跌?”隔行如隔山,没有理论知识指导患得患失,如果了解购房三维之上的皇冠经济学知识,那么就知道了房子背后的本质是国家货币的本质影响、人口政策的影响、GDP的多维影响、大城市及城市群的影响、这些多维影响的叠加,就是了解房子背后的财富本质,持有、置换、买卖才能心如明镜,也就能理解房子的金融属性,所以,房产就是大额银行存单,利息就是过去30年增值的参照。

历年房价上涨规律承前启后,如果政策不变,经济不变,政治不变,那么房价的上涨规律不会大变甚至不变,上涨是规律,下跌是意外,抓住中长期的趋势,打赢家庭财富保值增值战,三代努力之和,一朝夕不留神可能从人生九层之塔顶滑向谷底。

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购房三维体系

天时(时点)、地利(地点)、人和(住房),通晓主脉大纲,方能判断明了。准备上战场了,总得磨刀立马准备充分,战略方向搞清楚了,战术动作开始练习到熟悉了,真正用起来的时候,方能指哪儿打哪儿,每一套投资房都能充分发挥出最大的效益。

 

一、一维:天时(时点)

1980年8月深圳特区成立;

1992年10月浦东新区成立;

2017年4月1日雄安新区成立;

这些天时,注定天助这些伟大的城市事成。

时机一到,GDP,M2资金跟随而来。

2015年春,北京上海深圳一年内涨幅30%;

2016年春,杭州、花桥、成都、武汉、长沙一年内涨幅30%;

2017年春,昆明、贵阳、遵义、海口、三亚一年内涨幅30%;

2018年春,资金竟然进入丹东这样的小地方,几天时间暴涨57%。

时机的长趋势是城市化,人口持续进入直至饱和、GDP产值屡创新高,时机的短期是政策窗口,天津在2018年5月16发布人才引进政策后,一天30万、2天过百万人才落户天津,2008年金融危机,中国政府投入4万亿救市,天量资金迅速被分解注入各行各业,楼市得以解渴活命,几个月后房价轮番暴涨。

择机的两要信号,量与价的互相质变情况:

1、政策先见底(顶),量在价先,成交影响价格;

2、市场先见底(顶),量在价先,成交影响价格。

 

二、二维:区域(地点)

中国的核心城市北上深;

中国的核心城市群:长三角:上海、江苏、浙江;珠三角:广州、深圳、珠海、香港、澳门等;

北京的核心天安门、上海的核心黄浦江,各省的核心区就是省城,省城核心就是城市的地标,长沙橘子洲是城市核心,以此划分内环、中环以二环线为界、外环以长沙绕城高速为界,内环核心区就是价值最高区,增值量变会沿着市政规划走,比如梅溪湖,望城高铁西站,雨花高铁南站,房价会随着新规方案落成的时间量价齐飞。

地铁线是区域内的活能量线,通勤时间的长短是居家、上班、购物一辈子的总和考虑,地铁影响生活质量,地铁也影响传统的核心区域,有颠覆改变的能力,核心区的地铁小三房是投资利润最大化的产品。

所以,房价是由地价竞拍、投资建设、城市规划组成的,不一定核心好地段就等于上涨最好的,市中心老破小几十年的房子,规划落后,跟不上时代的生活,拆迁众口难调民意不和麻烦,这些因素都会导致老破小这样的城市核心区域也是个鸡肋,食之无味弃之可惜。

内中外环的选址三个要点,人口多、距离近、产业强是金三角铁律,三合一为最强区域,其次人口多、距离近,上海青浦产业强但离市区太远,是个远郊区域,适合远郊自住人群和就近上班族,不适合投资。

 

三、三维(住房)

房子的产品18种,总而言之言而总之一句话重复三遍,买住房!买住房!买住房!那么为什么只买住房而不是其他产品呢?

商铺,公寓、写字楼,商业性质,无户口指标,无学区,贷款50%,十年,契税所得税增值税高,无煤气,水电物业费高,同层租客混杂,等等。住房是公寓升值利润最大化可能7倍。

海景房、山景房、度假房、别墅,远郊距离远、人口少、空置率高、总价高、商业配套不完善、实际居住期不多,等等。不建议投资,除非,极佳黄金区域位置、资金多、享受型、兼有保值增值的,后面接盘侠大富豪未必喜欢二手的,新一代的设计更新迭代快。

小产权房、法拍房、集体住房、厂房宿舍,历史遗留问题多、产权不全不清晰、纠纷多、耗时间、耗精力,不建议投资,买了也难卖掉。

商铺投资很复杂,建议不要碰!即使投资,尽可能选择可以停车的商铺,保底也可以租给快递公司,经营一个商铺,非常困难,一般投资者我不建议,今后商铺的发展方向就是转型为快递的门店。异地投资管理难度更大,面对不好说话的小老板,耗精力时间,有点难。老一代的服装、鞋类、箱包、电子城已经日落西山了,投资打水漂,门面商铺受到网购的影响,供大于求了。

公寓也是商业性质,办公楼形式的房子,大部分居住不舒服,40年的产权也不好卖,政策压制的太厉害,大多数投资价值不大,除非公寓价格低于同区域住宅的50%可以入。

别墅配套差,没有孩子读书的学校,虽然诗情画意,空气清新,但升值几无,几百万上千万的资产没有增值,几年下来中产变普产了,实在喜欢美景的可以租,你买了不住了将来难以卖掉。

小产权房,不合法,没房产证没保障的房子,将来卖都没人要,没有门牌号没有户口本,小孩子读书困难,一旦扯上麻烦,打官司,折磨疯掉,即使遇到拆迁,一般按照违章建筑处理。

 

购房实践操作

省城看县城,县城看乡镇,大致能判断一些常识问题,比如衣食住行这四个方面,基本上按照农村向乡镇学习,乡镇向县城学习,县城向省城学习。但是互联网信息之下,一些思维观念直接向最发达源地学习,猛者维度从九级直跳一级。

更多年轻人不再农村老家建房了,而是直接跑省城买房子了,因为工作在省城,思维跟着省城走,不再喜欢老家的山山水水,不再留念老家的情怀,当年毛泽东为求学,半夜出走在他父亲帐薄上留诗一首,意思是我的志向在外面了,将来要飞得更高,世界之大,在哪里都行。

省城拥有完善的城市体系,包含地铁、高铁、机场、码头、上市公司、完善的商业网络、满格的服务水准、学校、医疗、养老、福利、就业机会、千万人口群、安保系统、水电中心,形成众多政策、资本、人才、物品源源不断的优先保障体系,变成一座无坚不摧的城堡。

农村原貌3000年不变,增加的付着物可以忽略不计。

每个人优先考虑省城购房,再往上,长三角城市群、珠三角城市群投资,再往上,北上广深,A8级别。

每个家庭政府补助2套贷款资格,百万房子七成政府资助,如果千万级别也就是政府提供1400万以上的资金供你入市,你还怕啥,跑步入场,2018年限购限贷情况下没办法了。

 

1、 在省城买房的决心;

2、 筹集首付资金;

3、 社保、流水注意了;

4、 清理名下的征信问题、小笔贷款;

5、 按照核心区域+地铁沿线跑盘;

6、 与中介、房东谈判练习;

7、 选中标准品下单;

8、 完成全部手续

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