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浅谈我市商住小区地下 车位、车库产权的归属

2019-01-07 来源:永州市房联 文开森
 
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随着我市房地产业的不断发展,一座一座崭新的建筑群拔地而起,百万平米的大型建筑群应时而立,根据《中华人民共和国防空法》和《湖南省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定,新开发建设的商住社区、广场等都建起来了防空地下室。为了充分利用可利用资源,做到平战结合,这些防空地下室在平时可按规定作为停车场、地下超市、储藏室等等使用。可是在这一过程中,我们遇到了一个无法统一的问题——防空地下室产权的归属。

关于防空地下室产权的归属问题,人民防空法和中央有关文件虽然规定民用建筑的投资者必须履行建设人防工程的义务,但对人防工程权属问题却没有做出具体规定,使这一资产处于产权不明晰状态。

当前,我市对开发商投资建设的防空地下室的产权归属问题有以下几种不同的认识。

第一种认为,首先,防空地下室产权的归属应当属于国家。因为修建防空地下室的目的是为了减轻战争所造成的危害,保障生命和财产安全。所以,结合民用建筑修建防空地下室不是一种投资行为,而是建设单位应尽的社会责任,是法律赋予建设单位的义务。(根据《人民防空法》第四条第三款)既然是义务,其所有权就不能属于建设单位,而应属于国家所有。

其次,不能修建防空地下室的建筑单位应当交纳易地建设费,而用易地建设的人防工程属于公共所有,即国家所有。同样道理,结合民用建筑修建的防空地下室应当属于公共所有,即国家所有。

最后,《人民防空法》第五条所表述的“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”可解释为是由企业事业组织、社会团体和个人专门投资建设的人防工程(俗称单体工程),而不是结合民用建筑的防空地下室。

不可否认,防空地下室作为国防设施的确存在国防资产的属性。但是《国防法》第三十七条明确规定:“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源,以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。”那么也就是说,只有当国家直接投入的资金、划拨使用的土地等资源,并且用于国防目的时,防空地下室才能属于国防资产,即防空地下室产权归国家所有(《物权法》第五十二条),而现时我市开发的防空地下室多数都是由房产开发商在自己所购的出让土地下建设的,应不不属于上述的范围。

第二种认为,防空地下室产权的归属应当属于业主共有。防空地下室作为业主的建筑物区分所有权内容,附属于整个业主的专用部分的所有权而存在,开发商销售房屋应当为业主提供像防空地下室之类的停车场所,故防空地下室的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。

第三种认为,防空地下室产权的归属应当属于开发商所有,因为小区业主分摊的是国有土地使用权,分摊面积仅限于地表的使用权,而防空地下室是利用该土地的地下空间而建造,且是开发商建造的,根据《人民防空法》第五条谁投资谁受益原则,理应归开发商所有。

第四种认为,人防工程作为公益设施,平时应当作为小区共有资产,在不破坏人防工程的前提下,或者由业主委员会管理,人防部门作为行政监管部门;或者作为像公园、绿地一样的公共工程,由各地区政府代表老百姓管理。不管谁拥有谁管理,战时都需无条件收归国家统一调度。

谈到物的归属问题,我们又不得不提到2007年10月1日开始实施的《物权法》。很巧,与防空地下室产权归属问题相关的法条,《物权法》在第七十四条正好谈到。该条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”那么我们是否可以把该条与《人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”的规定相结合? 

对于防空地下室(含非防空地下室),因国家没有明确的产权归定,过去我市房产登记管理部门对地下车位(地下车库)发证问题比较慎重,原则上不予办理产权登记。因为产权不明晰,一是资产难以按照资本运行规律融入到市场经济中,无法实现转让、抵押,增值空间小,投资回报率低,影响了投资主体的积极性;二是业主与开发商因争取地下室产权归属问题而引发激烈矛盾冲突而付赌公堂,已成严重社会问题。

因此,为了永州的人防建设能在市场经济条件下持续、快速、健康发展,维护国家、集体财产权、保护私有财产权,促进人防各类资本的流动.和重组,吸引各种社会主体投资人防工程建设,促进人防事业的全面发展,从根本上解决防空地下室产权的归属问题,只有通过国家立法予以明晰。当前,在国家没有明确法规规定的情况下,建议我市制定地方性规定,同时尽快解决现有防空地下室产权登记问题明晰防空地下室产权归属,化解业主与开发商因地下室产权问题而引发的社会矛盾。

我们应当注意到,建筑区划内的防空地下室涉及业主的基本权利,在实践中其归属问题的判断非常复杂,如果不妥当予以解决,将有可能引发新的不公,激化社会矛盾。从目前多数地方商品房销售的实际做法看,对防空地下室的归属使用,有的是业主购买的,有的是开发商附赠的,有的是业主承租的,一般都有合同约定。故物权法虽然没有具体提及防空地下室的字眼,但是我们可否结合《人民防空法》第五条的法理精神,对于防空地下室产权的归属问题,以协调兼顾为主和开发商两者利益为出发点,采用约定归属。即要求当事人通过合同方式约定被用作车位、车库的防空地下室的归属。

个人认为,对于防空地下室产权的归属问题,采纳物权法的约定归属(参见《中华人民共和国物权法》第七十四条)是符合市场经济的内在要求的。通过约定解决归属,实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下,将此问题交给市场解决,通过交易实现各方利益的最大化。这是有利于维护最广大人民的根本利益,符合实现社会和谐的要求。

首先,采纳物权法的约定归属将有利于对防空地下室的有效利用和管理。

多年来,由于我市许多区域忽略了地下车位、车库建设,致使城市车位紧张,停车难的问题日渐突出。因此,加强对防空地下室的利用管理,采用市场机制来鼓励开发商为业主提供必要的合理的车位,可以有效地缓解停车难问题。对于地下车位、车库视其建设投资而确定其产权归属。

一是鼓励开发商投资建设规划许可的非人防地下车位、车库,并明确其产权归投资者所有,市政府相关部门应给予办理产权证,允许其出让,出租,通过交易实现各方利益的最大化。

二是在建设规划许可的人防地下室的同时,经规划批准而超出人防地下室规划外的地下车位、车库应归投资者所有,政府相关部门应为其办理产权证,允许其出让,出租,通过交易实现各方利益的最大化。

三是将规划为车位,车库的人防地下室规定为国防资产,非战时《人民防空法》第五条所表述的“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”将此车位、车库的产权登记在投资者(开发商)名下,其收益权归开发商所有,战时收归国有,非战时委托物管企业代为出租管理,其出租所获收益除去必要的管理成本后归投资者所有,考虑其防空的特性,投资者(开发商)登房为人防地下室的物权不得出售、转让和抵押。

其次,物权法作为财产归属与利用的基本法,制定应当根据约定确定被用作车位、车库的人防地下室和非人防地下室归属的规定,正是体现了遵循司法自治原则的结果,有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益,也最有利于争议的解决。

第三、政府相关部门在审批开发商的建设规划时,必须明确住宅小区建设中的人防地下室(车位、车库)和非人防地下室(车位、车库)的面积和车位数量各是多少,作为公示的重要内容之一张榜公布,在建设工程规划许可证中明确记载,让开发商和业主清楚明白;不动产登记中心依建设工程规划许可证载明的地下室(车位、车库)办理不动产登记,以消除地下车位产权之争,促进小区的和谐。

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