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解析“十四五”规划建议中的房地产关键词

2020-11-09 09:27:52 来源:中国房地产报微信号 点击 评论

2020年10月29日,十九届五中全会闭幕,会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标的建议》(以下简称“‘十四五’规划建议”),并于11月3日正式对外发布。这份文件不仅为“十四五”规划定了调,而且提出了“2035年远景目标”,成为指导国民经济中长期发展的纲领性文件。

长达两万字的文件虽然直接涉及房地产的内容不过几百字,但依然能够清晰透露出未来五年乃至更长时间对房地产发展的定调,并发现其中蕴含的机遇与挑战。

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要点1:“房住不炒”总基调不变

原文:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

自2016年底“房住不炒”这一概念在中央经济工作会议被首次提出,就已经成为房地产调控的总基调并贯穿至整个“十三五”。在此基础上,住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标并执行至今。

房子作为特殊商品,既有消费属性,又有投资属性,某种程度上其投资属性更强,早已成为企业和居民投资避险、保值增值的重要工具。在投资和投机需求的推动下,房价暴涨,泡沫累积,金融风险加剧,直接威胁到实体经济和国家金融系统安全。“房住不炒”作为房地产调控的总基调,目的在于让房地产真正回归其居住属性,弱化投资属性,严厉打击炒房行为。在这一原则指导下,本轮房地产调控取得了良好的效果,房价涨幅趋缓,预期稳定,房地产市场开始走向平稳健康发展的轨道。

此番将“房住不炒”写入“十四五”规划建议,目的是进一步稳固房地产调控成果,保持政策的延续性和稳定性。相信在今后五年乃至更长时间,“房住不炒”的总基调都不会改变,房地产市场参与各方(地方政府、金融机构、房企、中介机构、购房者)的投资判断和预期都应以此为基点。

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要点2:促进住房消费健康发展

数据来源:国家统计局

原文:增强消费对经济发展的基础性作用,顺应消费升级趋势,提升传统消费,培育新型消费,适当增加公共消费。以质量品牌为重点,促进消费向绿色、健康、安全发展,鼓励消费新模式新业态发展。推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变,促进住房消费健康发展。

房地产作为国民经济支柱产业,无论是在投资端还是消费端,均对经济增长起到至关重要的作用。作为消费品,住房消费剔除房屋购置消费,就已经占到CPI权重的近20%,仅次于食品消费。国家统计局公布的今年前三季度居民人均消费支出构成情况显示,居住类消费支出占比达25%。

2009年,为了应对全球金融危机带来的冲击,国务院第一次提出“稳定住房消费”的概念;2014年国务院重提“稳定住房消费”,并将住房消费列入“六大消费领域”之一。今年面对新冠肺炎疫情的冲击和复杂的国际环境,中央提出“推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”,扩大内需、促进消费是“双循环”格局的重要内容,因此在“十四五”规划建议中提出“促进住房消费健康发展”,有着深远的战略意义。

与前两次提及的“稳定住房消费”有所不同,这次的表述为“促进住房消费健康发展”,其中包含两层意思,一是“促进”,相比之前的“稳定”包含着更加积极主动的意味,相信未来会有具体的促进住房消费政策措施出台;二是“健康发展”是在“房住不炒”原则指引下健康发展,是以促进消费为目的的健康发展。文件中提到的“住房消费”并不是简单意义上的购房消费,而是包含租赁住房、装修改造、配套升级、品质改善、提升服务等更大范围的消费需求,链接着建材家居、家装、康养、物业服务等多个行业,可谓一字落而满盘活。

促进住房消费健康发展,对转型中的房地产行业来说无疑是一大利好,意味着住房消费需求的提升和消费环境的改善,意味着制约住房消费需求的制度梗阻将可能被打破,房企的销售压力将会得到缓解。但是也绝不可盲目乐观,市场不会重复2009年和2014年政策刺激带来的市场大幅反弹,在“房住不炒”的主基调下,任何投机性炒房行为都会受到严厉打压。

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要点3:增加保障性住房供给

数据来源:根据公开资料整理

原文:有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

由于历史原因,我国住房供应体系长期存在着商品住房与保障性住房供给不平衡、住房销售与住房租赁发展不平衡的问题,保障性住房特别是保障性租赁住房始终是住房供应的短板。2016年以来,政府在调控思路上逐渐向保障性住房、租赁住房倾斜,多渠道增加租赁住房有效供应,开展集体土地建租赁住房试点,集中力量开展住房租赁市场专项整治,住房租赁市场迎来快速发展阶段。据机构统计,目前我国房屋租赁市场规模已经超过2万亿元,预计10年后市场规模将达到4.2万亿元。今年9月,住建部出台了《住房租赁条例(征求意见稿)》,预计会在2021年落地实施,对规范住房租赁活动、维护住房租赁当事人合法权益、构建稳定的住房租赁关系、促进住房租赁市场健康发展将起到重要的规范作用。

“十四五”规划建议关于扩大保障性租赁住房供给的这一段表述,有以下几层内涵:

第一,完善土地收入分配机制,集体土地加速入市。“完善土地出让分配机制”,意味着集体土地入市不平等、土地资源配置不合理以及增值收益分配不公等问题将得到根本解决。而“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”则意味着集体建设用地将被纳入统一规划,利用集体土地建设租赁住房的试点将加速推广。土地成本居高不下的背景下,住房租赁企业盈利空间被挤压,行业发展受到严重制约,而集体土地加速入市将打破这一僵局。2017年以来,国务院先后批复了两批共计18个城市利用集体土地建设租赁住房试点,今年开始实施的《土地管理法》为集体土地建租赁住房扫除了制度障碍,加上《国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》等配套文件的实施,相信在“十四五”期间集体土地将加速入市,为增加保障性租赁住房供应提供更大的支持。

第二,完善长租房政策。这是“十四五”规划建议中的一个新提法,意味着专业化的长租机构将迎来发展契机。目前我国的租房人群在2亿人左右,并且仍在呈大幅增长态势。在“购租并举”的政策引导下,越来越多的长租企业加入住房租赁市场。规模化、专业化的长租机构正成为流动人口稳定居住、提升城市人才吸引力、保持城市职住平衡的关键因素。企查查数据显示,近十年房屋租赁相关企业年注册量呈现几何级数增长, 2019年创下注册量新高,达到37.5万家企业,较2018年增长了33%,较十年前增长了777%。

但是行业的野蛮发展暴露出诸多问题:成本高企,盈利困难;恶性竞争、高收低租带来经营风险;租金贷泛滥埋下金融风险的隐患。近年来长租公寓企业暴雷事件频发,为行业健康发展敲响了警钟。去年12月,住建部、国家发改委等六部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,要求对“高进低出”“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管,严格管控“租金贷”业务,要求“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。今年9月住建部公布的《住房租赁条例(征求意见稿)》明确不得欺瞒诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

今年长租公寓市场受到疫情的严重冲击,本就缺乏盈利能力长租企业雪上加霜,亏损严重。近日爆出多家长租公寓经营企业或倒闭,或暴雷,或强迫业主降低租金,违约事件频繁,长租房政策亟待完善。

“十四五”规划建议重点提出“完善长租房政策”,意味着政府已经意识到长租房市场存在的问题。笔者认为长租房政策应该包含三方面的内容:一是着力解决租购同权问题,这是落实“租购并举”的最关键一环。住房除居住功能外,更重要的是与之相关联的落户、子女入学等一系列问题,在这方面待遇上租购不同权问题长期存在。实现“租购并举”首先要解决“租购同权”问题。二是降低租赁用地成本,为市场创造盈利空间。这一点除了政府加大集体建设用地建设租赁住房力度外,还可通过财政补贴、设置土地出让优惠条件等方式,让长租企业有一定的盈利空间。三是改善租住品质。通过建设集中式租赁社区,增加相关配套和服务,改善租住环境,提升居住品质。

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要点4:推动金融、房地产同实体经济均衡发展

原文:推动金融、房地产同实体经济均衡发展,实现上下游、产供销有效衔接,促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。

房地产业是比较特殊的行业,既有着实体经济属性,也有金融属性。作为国民经济支柱产业,房地产行业承载着经济增长、地方财政收入和金融市场稳定等社会经济命脉。多年来,在地方政府土地财政、开发商追逐暴利以及炒房者跟风炒作这三方作用下,房地产行业逐渐沦为既得利益者收割社会财富的主要工具。持续上涨的高房价不仅挤占了金融资源,挤压了实体经济发展空间,而且严重透支了居民生活,导致社会生活成本普遍提高。逐渐积累的房地产泡沫成为最大的“灰犀牛”,时刻威胁着金融系统安全。

“十四五”规划建议明确提出推动金融、房地产同实体经济均衡发展,目的就是消除房地产依赖,让房地产业发展与国民经济、与居民收入相协调,实现国民经济的均衡发展。当然,强调均衡发展并非绝对限制,而是在规模和结构上适度调整,实现上下游、产供销的有效衔接。

十九大以来,中国经济已经从高速发展逐渐转向高质量发展,房地产行业也不例外。伴随着20多年的高速发展,房地产的供需形势已经发生根本改变,人均住房面积已经达到40平方米,市场趋于饱和,甚至局部已出现严重库存。在此背景下,对房地产市场做规模和结构上的调整,也是实现高质量发展和健康发展的必然要求。

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要点5:推进以人为核心的新型城镇化

原文:推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动,推进城市生态修复、功能完善工程,统筹城市规划、建设、管理,合理确定城市规模、人口密度、空间结构,促进大中小城市和小城镇协调发展。强化历史文化保护、塑造城市风貌,加强城镇老旧小区改造和社区建设,增强城市防洪排涝能力,建设海绵城市、韧性城市。

习近平总书记在近期的《求是》杂志发表文章指出,要完善城市化战略,把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标,更好推进以人为核心的城镇化,使城市更健康、更安全、更宜居。这一思想在“十四五”规划建议中得到充分体现,其中关于“城镇化”的表述在文中多次提及。例如“推进新型基础设施、新型城镇化、交通水利等重大工程建设”“优化国土空间布局,推进区域协调发展和新型城镇化”“完善新型城镇化战略”“推进以人为核心的新型城镇化”等。

新型城镇化建设是我国经济新的增长点,也是房地产行业发展的重要机遇。目前我国城镇化率已经突破60%,未来10年还将以每年1个百分点的速度增长,由此带来的市场空间巨大。

“十四五”规划建议中特别提到“实施城市更新行动”“加强城镇老旧小区改造和社区建设”,这是新型城镇化发展的新方向,也是房地产行业发展的新机遇。

据统计,全国目前共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米,投资规模可达4万亿元,无论是对稳投资还是促销费,都具有巨大的推动作用。据住建部最新公布的数据,2020年1~9月份,全国新开工改造城镇老旧小区3.41万个,占年度计划任务小区数的86.7%;涉及居民636.43万户,占年度计划任务户数的90.1%。随着“十四五”规划的落地,老旧小区改造规模将进一步提升。

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