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网签、备案、预告登记?这次终于弄明白了!

2019-08-22 16:56:58 来源:法律微社区 点击 评论


如果你正准备买房,网签、合同备案(网签备案)、预告登记这三个词汇将会频繁出现在你的眼前。

但是,知道它们的含义和区别吗?别担心,跟我来!


>>>>丨网签丨<<<<


“网签”是网上签约的简称,虽然房产主管部门目前大多采用“网签备案”这一称呼,但实际上,“网签”≠“网签备案”。一般来说,先进行“网签”,再办理“网签备案”。

“网签”一般是指开发商和购房人签订商品房买卖合同后,按照房产主管部门的管理要求,将书面合同录入(包括将签字盖章页上传)房产主管部门的网络管理系统,在网上公布房屋交易状态的行为。

看到这里,你也许会问,我已经和开发商签了合同,为什么还要在网上再次签约?别急,接着往下看。


>>>>丨网签的作用丨<<<<


网签不是一个法律术语,目前还没有法律法规对它进行规定,它只是房产主管部门对商品房交易进行网络管理的一项行政管理措施,其目的是为了防止开发商“一房多卖”。

开发商与购房人签订书面合同后,由开发商登陆房产主管部门的房屋网签系统办理网签手续,无需购房人操作。

开发商办理网签后,房产主管部门会在网上更新房源信息。已经过网签的房屋,一般情况下无法进行二次网签,在一定程度上可以避免开发商“一房多卖”。

此外,网签还有一个作用是网上实时更新房源状态,任何人都可以在网上查询已取得预售许可证的楼盘房源信息。比如说,购房前,你可以核实这套房是否可售;购房后,你可以查询这套房是否变更房源状态。


>>>>丨举个例子丨<<<<


以我所在的南宁市为例,登陆“南宁市商品房智能销售公示平台”网站,点击“商品房”,输入你想要了解的楼盘名称,网页便转入该楼盘的商品房销售公示系统。

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▲南宁市商品房智能销售公示平台截图


系统左侧显示楼盘的开发商信息、项目概况、预售信息及物业管理信息。

系统右侧则用不同颜色的图表显示房源状态、房屋建筑面积、户型、用途等信息,“未售”状态下还显示房屋的销售备案价格。

有了这个系统,商品房信息一目了然,极大地提高了商品房交易的透明度。


>>丨未办网签怎么办丨<<


网签是开发商办理的,购房人无法单方办理。如果购房人买房后,开发商没有为他办网签,而将房子卖给了别人并办了网签;或者开发商同时与两个购房人签订购房合同,只为其中一人办了网签,那么,没办网签的购房人能否要求开发商继续履行合同交付房屋?

目前,法律法规及司法解释对此问题没有明确规定。

司法实践中,很多法院在认定“一房多卖”情形下,如果多份购房合同均有效,在其他条件都相同的情况下,已网签的购房人可以优先于未网签的购房人而请求开发商继续履行购房合同。

例如,《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法[2017]191号)第二十四条就有类似规定。

也就是说,在开发商未告知购房人该房已出售,骗取善意购房人签订购房合同,致使两份或数份购房合同均有效的情况下,如果大家都没有办理产权证、预告登记或者收房的,则已网签的购房人可以优于未网签的购房人请求开发商继续履行合同。

这时候,未网签的购房人可以解除购房合同,要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。


>>>>丨网签备案丨<<<<


“网签备案”来源于商品房预售合同登记备案,顾名思义就是将网签过的合同进行网上登记备案,是房产主管部门应用网络信息技术,对房屋交易合同进行网上登记备案。这既是法律规定的开发商必须履行的义务,也是房产主管部门必须履行的职责。

相关规定:

《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

《城市商品房预售管理办法》第十条规定,开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

从法律层面来看,“备案”是指商品房预售合同备案,这也是房产主管部门为了防止开发商“一房多卖”而实施的行政管理措施。

后来,随着政府部门对商品房销售管理的加强,不仅预售合同需要备案,现售合同也同样需要备案。

网签备案具体来说,是开发商完成网签后,登陆房产主管部门房屋网签备案系统提交材料申请办理合同备案登记,房产主管部门审查后,对符合备案条件的合同在网上赋予合同备案编码,完成合同网上备案。

开发商完成网签备案后,取得《商品房买卖合同登记备案证明》交付购房人或者将合同网签备案情况告知购房人。

这样,购房人就可以凭已备案的“房屋代码”,在房产主管部门官网查询合同备案信息。

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▲南宁市房屋产权交易中心官网截图


>>丨网签备案的效力丨<<


开发商未办理网签备案,不影响预售合同或现售合同的效力。

但是,如果开发商不为购房人办理网签备案的,购房人可以解除合同,要求开发商返还已付购房款及利息,给购房人造成损失的,开发商需向购房人支付已付购房款一倍或购房人全部损失的赔偿金。


>>丨网签备案的作用丨<<


经过网签备案的房屋,非经买卖双方协商一致解除合同并向房产主管部门申请注销备案登记,开发商无法再次对外销售该房屋。

此外,网签备案信息多部门共享。经过网签备案的合同,可以作为购房人办理银行贷款、住房公积金贷款和提取、涉税业务、不动产登记的依据,相关部门应通过房屋网签备案系统查询房屋买卖合同信息。

可见,网签备案非常重要,不仅关系到购房人办理房贷、涉税、产权登记,而且还能防止开发商“一房多卖”。因此,购房人买房后,应注意督促开发商及时办理网签备案手续。


>>>>丨预告登记丨<<<<


当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。

办理预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

具体是什么意思呢?

以商品房预售合同为例,购房人就在建商品房(即预售房屋)办理预告登记后,能够获得类似物权的保护,在具备办理不动产权登记时顺利办理产权登记,从而取得房屋所有权。完成预告登记后至办理不动产权证之前,开发商未经购房人书面同意,无法再次出售该房屋或用该房屋进行抵押登记等;若开发商擅自处分房屋的,处分行为无效,不动产登记机构也不会为其办理相关处分申请登记。

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▲房屋预告登记证明截图


>>丨预告登记的种类丨<<


除了预购商品房可以办理预告登记外,预购商品房还可以办理抵押预告登记,以及不动产买卖预告登记、不动产抵押预告登记等。


>>丨预告登记的作用丨<<


预告登记是《物权法》规定的一种不动产登记类型,经过预告登记的房屋,虽不具有物权变动的效力,但在法定期限内具有对抗第三人的准物权效力。未经预告登记权利人书面同意,处分该房屋的,不发生物权效力,即处分行为无效。


>>丨与网签、备案的区别丨<<


网签、网签备案均属于行政管理措施,不具有物权效力,一般情况下不能对抗第三人。

也就是说,经过网签或网签备案的合同,不会对合同之外的第三人产生物权公示效力,开发商仍有可能处分(包括出售或抵押等)该房屋,并且开发商的处分行为并不当然无效。

当然,在现实中,办理了网签备案,未经购房人书面同意,开发商一般无法注销备案登记,自然也就不能“一房多卖”。

但也有例外情况,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,若开发商将商品房卖给购房人后,购房人已经支付全部购房款并实际占有房屋,虽未办理产权登记手续,购房人对此没有过错的,即使开发商被他人申请法院强制执行,法院也不得查封该商品房。

在开发商“一房多卖”,数份购房合同均有效并且其他条件都相同的情况下,已办理房屋预告登记的购房人要优先于办理网签备案、网签的购房人而请求开发商继续履行购房合同。

可见,对于购房人来说,预告登记比网签备案更具有保障力。


>>丨如何办理预告登记丨<<


1

商品房买卖合同经过备案登记

购房人申请预告登记,必须提交已办理备案的商品房买卖合同。

2

当事人关于预告登记的约定

购房人若要办理预告登记,最好事先在购房合同中约定。如果合同没有约定,事后和开发商协商达成补充约定,也是可以的。

如果没有相关约定,则无法办理预告登记。

需要注意的是,目前广泛使用的住建部和国家工商总局2014年联合制定的《商品房买卖合同(预售)示范文本》中没有关于预告登记的约定。

在此,我也提醒各位购房人,买房前要仔细查看开发商提供的购房合同,看看是否有关于预告登记的约定,如果没有,可以向开发商提出。

3

购房人可单方申请

开发商和购房人签订购房合同后,未按约定与购房人申请办理预告登记的,购房人可以单方申请预告登记。

4

办理机构为不动产登记中心

与网签、网签备案不同,预告登记不是在房产主管部门办理,而是在自然资源部门(即国土资源部门)下属的不动产登记中心办理。


>>丨预告登记的效力期限丨<<


《物权法》规定,办理预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

也就是说,如果商品房买卖合同解除或被认定无效,则预告登记失效。

商品房具备办理不动产登记条件的(即开发商已办理房屋权属初始登记),购房人应在三个月内申请办理不动产权登记,否则预告登记失效。


>>丨预告登记可预查封丨<<


购房人办理了预告登记的房屋,虽未取得不动产权证,但购房人被他人申请法院强制执行的,法院可以对购房人购买的办理了预告登记的房屋进行预查封。在预查封期间,房屋不动产权证办至购房人名下的,预查封自动转为正式查封。

此外,依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》,除了预告登记的房屋可以预查封外,办理了商品房预售合同备案登记手续的房屋也可以预查封。



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